时间:2023-04-22 01:58:28 | 浏览:2051
昔日“炒房第一城”,向着房地产发展新模式,迈出了一大步。
一直不肯松绑的特区,闷声干了件大事。
4月6日,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则(征求意见稿)》,明确:
目前,市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增了保障性租赁住房(细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型)、共有产权住房等住房类型。
要知道,深圳去年才首次推出可售型人才房,截至目前已公开的项目总量已超过3万套。
而按照原本的计划,从2018到2035年,深圳要筹建170万套公有住房。其中很大一部分就是人才房和安居房。
虽说还在征求意见阶段,可新政一旦落地,意味着正在盖的那部分卖完之后,以后也不会再建新的了。
价格只有普通商品房6折的安居房和人才房,即将成为“历史”。
这么优惠的政策,为啥要叫停呢?
最直接的原因,是卖不动。
说出来你可能都不信,市区房价遍地10万+的深圳,房价打6折之后,居然也没人买。
从去年到现在,深圳推出了十几个人才房项目,加起来有1万多套房源,价格仅仅是市场价的5-6折,最便宜的甚至只要2万/平。
结果呢?还剩一多半没卖出去。
这既是钱的问题,也不全是钱的问题。
首先是门槛太高,不是所有人都有资格买。
就拿人才房来说,要想进入第一梯队 ,不光要求主选人是全日制本科+深户,全家人都得是深户。很多人即便买得起,也可能被卡资格。
即便你满足申购条件,也会无奈地发现,性价比实在是不高……
核心地段打6折还是买不起,偏远地区再便宜也看不上。
位于南山的深铁熙府,可算是在市中心了吧。房价打6折之后,也要去到差不多6万/平。户型最小的两房,总价也要去到400万以上。
有这个预算,买一套能自由流转的商品房不香吗?
限价4万/平的宝安新城华苑,一脚油门就到东莞长安。周围都是工地,尘土飞扬,人烟稀少,没商业,没学校。
有购房者去过之后直言:连个鬼都没有……
有这个预算,直接买东莞不香吗?
最重要,也是最根本的原因,是流动性被锁死了。
房产最重要的属性就是流动性,然而购买人才房和安居房至少需要锁定10年。
在这10年里,深圳房价涨还是跌,都与你无关。因为你既不能卖掉这套房子,也不能拿去抵押,甚至不能用作出租。
试问有几个人敢保证,自己10年之内都不需要换房?
更何况,在深圳买房,有几个人甘心如此?
人才房和安居房推出历史舞台,也许还有另外一层考虑。
过去这些年深圳房价飞涨,以经济适用房为代表的安居房“刚需变豪宅”,一度沦为套利工具。
侨乡村,从10年前的9000元/㎡涨到现在的12万/㎡,简直堪称“造富神话”。
那如何既杜绝有人利用公房套利的可能,还能解决居民的住房问题呢?
共有产权房。
第一,共有产权房则实行产权按份共有,你和国家各占有一部分产权,一般购房者的产权不低于50%,但是也不可以获得100% 的产权。
第二,共有产权房5年内不得转让,5年后也无法自由交易,只能封闭式流转,或者申请国家回购你的产权。
安居房和人才房期满之后是可以自由交易的,还具备有一定的金融属性。而选择了共有产权房,就相当于彻底放弃了房子的金融属性,做到真正意义上的“房住不炒”。
而且对于共有产权房的购买者来说,虽然享受不到楼市上涨带来的红利,可也规避了楼市下跌带来的风险。
按照深圳2023年1月公示的共有产权住房管理办法,共有产权房满5年之后,可以申请代持机构按照购买价格×(1+中国人民银行三年期定期存款基准利率)的价格收购。
说白了,涨也好跌也罢,也就是几个点的利息差,安全感满满。
另外,深圳此举也能和国家政策接轨,顺势而为,也符合实际。
深圳在2018年确立的三类公房制度设计是人才房、安居房和公租房。
但到2021年国务院发布的22号文中,明确的三类公房是共有产权房、保租房和公租房。
这样一来,人才房和安居房就没有了政策支撑,除非深圳单独出台政策进行规范。
可是从市场情况来看,如此大费周章,未必能让各方都满意,索性与国家接轨。
最后,也是很重要的一点原因,推行共有产权房对于政府而言,也是一件喜闻乐见的好事。
为什么这么说?因为共有产权房的本质其实就是一种土地财政的新形式。
共有产权房把一次性的土地转让收入,变为可以多次兑现的住房转让收入,增加了政府收入的持久性和灵活性。
虽然卖地价格只有原来的3折,但政府手里依然拿着部分产权。
如果需要,这部分产权未来还可以转让,变成财政收入,如果房价上涨,那可能比直接卖地的收入还高。
而且政府还可以在需要变现的时候变现,不需要变现的时候继续持有,灵活性大大增加。
这可比安居房和人才房的纯让利来得划算多了。
安居房和人才房被“抛弃”后,深圳未来的住房体系,已经很明确了:
40%的人购买商品住房,拥有完全产权,可以自由流转。
60%的人选择租住公共租赁住房or保障性租赁住房,每个月交房租;或者购买共有产权房,跟政府“共有”一套房。
市场的归市场,保障的归保障。今后深圳楼市从此只会有两个选择:
可流通可升值的房子——商品房
限制流通几乎不升值的房子——共有产权房
如此一来,不仅商品房市场会因此而受益。
目前安居房轮候库中轮候的人数有将近20万户,还有上万户弃选或没有选上人才房的家庭。
这些都是从商品房市场分流出来的优质刚需,大概率还是要回归商品房市场的。
存量的人才房和安居房也可以因此收益。
正所谓比《蒙娜丽莎》更珍贵的,是燃烧中的《蒙娜丽莎》,人才房和安居房现在的状态就是这样,买一套少一套。
相比一半产权,限制流转的共有产权房,持有10年自由交易的人才房和安居房,简直不要太香。
此外,深圳在这些年积累了足够的经验,保障房申购制度越来越完善。
对于想要在深圳上车,又实在预算不足的刚需朋友而言。
条件允许的情况下,可以去追一下安居房和人才房的尾巴,但一定要真的有需求,不然10年的期限可不是闹着玩的。
另外深圳商品房市场购买力回归,成交量上涨,价格必然会有回升。
未来一到两年都是很好的机会,因为现有的人才房和安居房消化完还需要一段时间。
其他一线城市的刚需购房者,新房和二手房眼下都比较充裕,可供选择的余地很多。
轻易不要选择保障性住房,限制真的太多了。
(内容来源于微信公众号深圳楼市情报)
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